熱聞|4+4+2！?房地產(chǎn)政策“組合拳”公布，業(yè)內(nèi)專家解讀

事關(guān)房地產(chǎn)市場，五部門重磅發(fā)聲！

國務(wù)院新聞辦公室今天上午（17日）10時舉行新聞發(fā)布會，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部部長倪虹和財政部、自然資源部、中國人民銀行、國家金融監(jiān)督管理總局負(fù)責(zé)人，介紹促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展有關(guān)情況。

倪虹在介紹房地產(chǎn)有關(guān)情況時表示，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部會同財政部、自然資源部、人民銀行、金融監(jiān)管總局等部門，指導(dǎo)各地迅速行動，抓存量政策落實，抓增量政策出臺，打出一套“組合拳”，推動市場止跌回穩(wěn)。

“組合拳”怎么打？

概括起來，就是四個取消、四個降低、兩個增加

四個取消，就是充分賦予城市政府調(diào)控自主權(quán)，城市政府要因城施策，調(diào)整或取消各類購房的限制性措施。主要包括取消限購、取消限售、取消限價、取消普通住宅和非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)。

四個降低，就是降低住房公積金貸款利率，降了0.25個百分點；降低住房貸款的首付比例，統(tǒng)一一套、二套房貸最低首付比例到15%；降低存量貸款利率；降低“賣舊買新”換購住房的稅費負(fù)擔(dān)。通過落實這些已出臺的政策，降低居民購房成本，減輕還貸壓力，支持居民剛性和改善性住房需求。

兩個增加，一是通過貨幣化安置等方式，新增實施100萬套城中村和危舊房改造。城中村安全隱患多、居住環(huán)境差，群眾改造意愿迫切。據(jù)調(diào)查，全國僅35個大城市待改造規(guī)模就有170萬套，其他城市也有改造需求。全國城市需要改造的危舊房還有50萬套。這次，對條件比較成熟的100萬套，通過加大政策支持力度，提前干、抓緊干。主要采取貨幣化安置，這更有利于群眾根據(jù)自己的需要選擇合適的房子，又不用在外過渡，能夠直接搬入新居。同時，也有利于消化存量商品房。

二是年底前，將“白名單”項目的信貸規(guī)模增加到4萬億。城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制要將所有房地產(chǎn)合格項目都納入“白名單”，應(yīng)進(jìn)盡進(jìn)、應(yīng)貸盡貸，滿足項目合理融資需求。

房地產(chǎn)政策“組合拳”一圖讀懂↓↓↓

“一攬子”重磅政策將如何影響房地產(chǎn)市場？對此業(yè)內(nèi)專家進(jìn)行了多方解讀。

業(yè)內(nèi)解讀：100萬套城中村改造拉動需求

如今再次提出的“城中村”改造，將對行業(yè)產(chǎn)生多大連鎖反應(yīng)，也就引發(fā)業(yè)內(nèi)關(guān)注。

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，這是此前房地產(chǎn)三大工程后，對“城中村”賦予新的使命。同時此次明確提及了貨幣化安置的方式，與2014年的模式有很大的相似性，預(yù)計“城中村”改造工作將成為消化住房庫存的重要動力。

同策研究院研究總監(jiān)宋紅衛(wèi)也認(rèn)為，“城中村”和危房改造政策對于核心城市影響較大，本次提及的改造規(guī)模較大，并明確采用貨幣化安置，這將會直接帶動核心城市樓市成交量的上升，量的上升會加快價格止跌回穩(wěn)，量升才能價格穩(wěn)。

據(jù)同策研究院此前調(diào)研，在上海動遷安置的貨幣中，60%會再進(jìn)入到樓市中，按照這一比例，有可能會帶動60萬套的新購置住房的需求，這對于核心城市止跌回穩(wěn)有積極作用。

值得一提的是，2018年，國務(wù)院常務(wù)會曾提出，對商品住房庫存不足、房價上漲壓力大的市縣要盡快取消貨幣化安置優(yōu)惠政策。此后的城中村改造安置多強調(diào)以實物安置。如今的貨幣化安置方式又將以何種方式推進(jìn)呢？

嚴(yán)躍進(jìn)預(yù)計，此次將以發(fā)放現(xiàn)金和房票的方式推進(jìn)，按照目前各地推進(jìn)的情況，房票的可能性要更大，這也和近期“消化存量優(yōu)化增量”的工作思路完全對接。

廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，此次100萬套貨幣化安置 ，預(yù)計是拆遷戶拿著貨幣或房票到市場上選房，既有利于推進(jìn)“城中村”改造，也有利于消化庫存。預(yù)計后續(xù)將全面盤活存量，直至庫存壓力消解，從而引導(dǎo)市場預(yù)期。

此外，100萬套并不是最終改造規(guī)模。倪虹提及，調(diào)查顯示，僅在全國35個大中城市，需要改造的城中村就有170萬套，從全國其他城市來看，這個量還會很大，也可以說，其他城市也有改造的需求。同時，全國城市需要改造的危舊房有50萬套。這次提出的新增實施100萬套主要針對條件成熟、通過加大政策力度可以提前干的項目。

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，這也意味著后續(xù)“城中村”改造要提前干和加緊干，預(yù)計工作節(jié)奏會明顯提速，這也將成為新一輪發(fā)展要格外關(guān)注的市場機會。

宋紅衛(wèi)預(yù)計，這次政策將采取分步實施的方式，目前公布的量都是可實施的。當(dāng)前的100萬套是35個城市的指標(biāo)，后面還有299個地級市。

業(yè)內(nèi)認(rèn)為，這一舉措為當(dāng)前在消化庫存方面提供了更大的動力和支撐，對更好更快解決安居工作和更好消化庫存房源等具有積極作用，對于房地產(chǎn)供求關(guān)系的進(jìn)一步優(yōu)化具有積極意義。

業(yè)內(nèi)解讀：“白名單”信貸規(guī)模將超4萬億

在當(dāng)下房地產(chǎn)市場，保交房工作既是保障民生的重要工作，也有利于提振房地產(chǎn)市場信心，防范化解各項風(fēng)險。

為了打好商品住房項目保交房攻堅戰(zhàn)，此前8月份，住建部會同金融監(jiān)管總局組織各地進(jìn)行了一次“大起底”，全面排查在建已售未交付的商品住房項目，鎖定了按照合同約定應(yīng)該在今年年底前交付的396萬套住房，作為保交房攻堅戰(zhàn)的目標(biāo)任務(wù)。

在10月17日國新辦舉行的新聞發(fā)布會上，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部部長倪虹再次闡述了該工作的思路。他表示，對于保交房攻堅戰(zhàn)，要一手抓“白名單”，解決項目建設(shè)資金問題；一手抓項目進(jìn)度，按照市場化、法治化原則“一樓一策”、分類推進(jìn)，爭取住房早日交付。

“對于資不抵債項目，提出按照法治化、市場化原則，加快破產(chǎn)重整或者清算，切實維護(hù)購房人合法權(quán)益，對于違法違規(guī)、坑害購房人利益的行為堅決查處，絕不讓他們金蟬脫殼，也不讓他們蒙混過關(guān)。”倪虹稱，既要把房子建成，也要把房子建好，把驗收合格房子早日交到購房人手上。

為助力保交房工作的開展，早在今年1月份，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部便召開了城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制部署會，深入貫徹落實中央經(jīng)濟(jì)工作會議精神，關(guān)系房地產(chǎn)項目融資和保交房的“白名單”開始落地。

那么截至目前，這項工作進(jìn)展如何？在10月17日國新辦舉行的新聞發(fā)布會上，國家金融監(jiān)管總局副局長肖遠(yuǎn)企表示，截至10月16日，商業(yè)銀行已審批通過的房地產(chǎn)“白名單”項目貸款金額達(dá)到2.23萬億元，預(yù)計2024年底，“白名單”項目貸款審批通過金額將翻倍，超過4萬億元。

他還表示，今年年初，金融監(jiān)管總局與住建部指導(dǎo)建立了城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制，把合規(guī)房地產(chǎn)項目都納入“白名單”，推動金融機構(gòu)增強對房地產(chǎn)項目白名單項目的融資的支持力度。下一步，要將商品住房項目貸款全部納入“白名單”，做到應(yīng)進(jìn)盡進(jìn)，應(yīng)貸盡貸，滿足項目合理融資需求。

與此同時，要優(yōu)化貸款資金的撥付方式，做到“應(yīng)早盡早”。今后，商業(yè)銀行和房地產(chǎn)項目公司在協(xié)商一致的情況下，可以將全部貸款提前發(fā)放給房地產(chǎn)公司開立的項目資金監(jiān)管賬戶。

肖遠(yuǎn)企舉了一個現(xiàn)實案例，他稱廣東珠海有個住宅項目，前期已出售了部分房屋，后來因為種種原因，項目處于停工狀態(tài)。城市融資協(xié)調(diào)機制建成以后，省級、市級等多個層級建立了相應(yīng)的融資協(xié)調(diào)機制，使得該項目符合納入“白名單”的標(biāo)準(zhǔn)，某國有大行對該項目新增了貸款6億元，項目很快就復(fù)工建成、成為暢銷樓盤。

“白名單制度是當(dāng)前房地產(chǎn)保交房工作中的重要抓手。對于房企而言，白名單制度和解決資金壓力有直接關(guān)系。此次白名單制度擴(kuò)容，確保房地產(chǎn)保交房工作全面推進(jìn)，將為后續(xù)購房信心增加動力，也可持續(xù)推進(jìn)房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展、止跌回穩(wěn)?！鄙虾Ｒ拙臃康禺a(chǎn)研究院副院長嚴(yán)躍進(jìn)表示。

廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉稱，融資對接機制已經(jīng)落地近兩年，此前存在的問題是，進(jìn)入白名單的項目授信額度比較大，但審批和融資落地的規(guī)模小。此次新發(fā)布規(guī)模翻了不止一倍，這意味著，不僅要擴(kuò)大“白名單”覆蓋范圍，還要徹底打通從“白名單”到“融資落地”的堵點，加大問題項目修復(fù)力度，確保合規(guī)項目“應(yīng)進(jìn)盡進(jìn)”，“應(yīng)貸盡貸”，為保交房提供堅實基礎(chǔ)，從而徹底修復(fù)居民信心。

（齊魯晚報·齊魯壹點編輯 周小涵 綜合新華社、央視新聞、大眾新聞、財聯(lián)社、第一財經(jīng)等）